作者:天津房产
住建部近日就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。意见提出，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。
征求意见稿提出，要严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20％等。
同时严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。鼓励探索区域规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，保持适宜密度，提高城市宜居度。
征求意见稿还明确，要严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50％。践行美好环境与幸福生活共同缔造理念，同步推动城市更新与社区治理，鼓励房屋所有者、使用人参与城市更新，形成共建共治共享的氛围，维护社会和谐稳定。
敲重点：老破小将重点列为改造试点，与此同时为了销售超大库存的新房，老破小贷款一定会吃紧。意图是让你买新，再则是促进二手房销售，一举两得。
天津的老破小，到底还值不值买？
市区老破小还是郊区远大新，对于来天津买房的客户总是一道选择题，市区的房价又很贵，现在新房最低门槛是万，对于预算不多的客户，只能买一些老破小或者还迁房，很多客户看完老破小，看不上它的环境，另外还有一些房产媒体人，也在网上说不建议买，一些客户就觉得未来可能砸在手里，加上最近海河英才收紧，很多客户担心，未来接盘老破小的人会更少，有砸在手里的风险，今天肖老师聊聊天津的老破小，还有没有价值。
首先回答，当然有价值，因为目前天津市还是市区整体锁区，中考统一报考，并且市区的整体教育资源可以碾压其他区，短时间很难被追上来，买市区老破小，除了占市区户口，就是为了享受市区的教育资源。尤其是近年来教育改革，国家鼓励中考后，一部分学生去学技术，从事技能型工作，中考就是一个重要的分界线，因此考上高中，成为重要的一步。最近一段时间热议的天津高考要求三年学籍，如果政策实行，会有更多的孩子来天津参加中考，上高中，买市区一定是首选。因为市区考生少，竞争少，小学初中教育资源优质，中考录取率更高。
上图是最新天津全市二手房房价地图，如果总房款预算只有万，还打算买市区，基本可以考虑的就是老破小或者个别还迁房，再有就是公寓项目。
关于公寓，我还是之前的观点，除了和平或者价格非常低纯落户的公寓可以考虑之外，其他区公寓项目，还是不建议考虑，原因可以看一下之前写的文章。
剩下可以选择的就剩老破小和还迁房了，和平区的门槛比较高，现在可以贷款的老破小也得在万起了，万只能全款买拆间了，考虑贷款，又打算考虑河西，南开，只能是老破小了，因为这两个区的还迁房总价最低也得一百四五，另外三个区，红桥，河东，河北区，老破小和还迁房是都可以考虑的。
不过上面能够到的老破小也都是门槛级房源，并没有太好的学区和居住品质，后期这样的房源会不会有风险？
有！
那么哪些老破小会有风险？
1.顶楼容易漏雨的房源。
2.朝向不好，朝北，西北向。
3.没有好学区，也没有学片
4.平米太小，居住体验度太差
5.户型太差，非正常户。
6.楼龄太老超过40年以上。
7.环城和远郊的老破小更不要考虑了
8.平米太小，没有学区的拆间，公产和企业产房
关于公产，企业产和私产的区别，大家可以看一下下图
总结一句话就是没有学区、没有居住属性的老破小后期出手有风险。所以，上面这样的小区，要谨慎对待。
老破小不都是环境很差吗，没有居住品质可言，其他大家想错了，很多外地客户都有一个误区，没有人会买老破小，因为是他们觉得不会有人买，但是事实上，市区的老破小需求一直存在，并且需求量很大，我们看几组数据。
下面是天津全市近九年成交量最高的98个二手房小区。
上面数据总结来看：楼龄新点还迁房，价格低，位置配套好一些的老小区，自带学区、学片的老破小，还有楼龄新点的商品房是市区二手房主力成交小区，买这些房子的原因主要就是落户市区、上学再加自住。
下图是七月份天津市二手房成交量最多的小区，也是上面提到的几种情况为主，所以，买二手房需要重点